¿Conviene comprar una propiedad para arrendar? Cómo hacer la cuenta

La cuenta rápida, y por qué no basta

La forma rápida es dividir el arriendo de un año por el precio de compra. Sirve para comparar propiedades entre sí, pero deja fuera lo que más pesa: el crédito, los gastos de compra, los meses sin arrendatario, las contribuciones y cuánto vale la propiedad cuando la vendes.

Lo que hay que meter en la cuenta

• El pie y los gastos de compra (notaría, Conservador, impuesto al mutuo, tasación).
• El dividendo, con la tasa real del crédito.
• El arriendo que de verdad se cobra en el sector, no el que se pide en los avisos más caros.
• Contribuciones, mantención y algún mes sin arrendar.
• La plusvalía medida en la comuna, sobre la UF.
• Lo que recibes al vender, descontado el saldo del crédito y la comisión.

Un ejemplo real

En el informe de ejemplo, un departamento en Las Condes tasado en UF 5.884, el arriendo que se pide en el sector es $1.398.000 al mes. Con esos supuestos y la plusvalía medida en la comuna, la simulación a 10 años da 15,0% al año sobre la inflación; si la propiedad no subiera de valor, 11,9%.

Para comparar: en el mismo período, el Fondo A de las AFP rentó en promedio 5,9% real al año, el C 4,3% y el E 2,8%. Por eso la plusvalía decide buena parte del resultado.

Hazla con tu propiedad

La calculadora de inversión de Tasaria hace esta cuenta con los datos de cada propiedad tasada: arriendo del sector, plusvalía de la comuna y tasa de crédito, y te deja cambiar cada supuesto.